苏州养老地产市场发展前景及运营问题分析-【新闻】

苏州养老地产市场发展前景及运营问题分析

随着“以房养老”政策的试点的推进，养老地产也越来越受到大家的关注，目前苏州已经不乏投资商开始试水养老地产，但面临巨大的市场前景，却难有明晰的盈利模式，养老地产该如何运营成为亟待破解的瓶颈，苏州养老地产的“春天”还没来临。

市场蛋糕颇为诱人巨大

据苏州市公安局最新统计数据显示，2013年度苏州市60周岁及以上老年人口150.95万，占户籍总人口的23.09%；老年人口增6.6万多，增幅4.6%。如此庞大老年人口基数无疑是养老地产市场的隐性刚需。

目前我国的养老模式不外乎居家养老、以房养老、自我养老以及机构养老等几种模式。而苏州现有养老机构近200家，其中大部分是老年公寓，护理院不多，因此也造成了护理院往往一床难求。

随着“以房养老”政策开始试点，各大城市也掀起开发养老地产的风潮，苏州的养老地产开发由此愈发受到关注。

试水养老地产早就开始

实际上苏州的养老地产试水早就开始了。2011年，中国与新加坡合作开发管理的苏州第一个多功能一站式花园老龄社区——建屋乐龄公寓开工，今年5月份，该老龄公寓正式开始营业，也意味着苏州第一个养老地产项目开始推向市场。

据悉，这一公寓管理实际上实现了中国人传统的居家式养老方式，服务对象不仅仅只是孤寡老人，同时也能满足老年夫妇携儿孙入住。“我们项目的设计兼顾了老年人生理和心灵上的双重需求。”乐龄公寓一销售顾问表示。

此外，诸多投资商也纷纷看好苏州的养老地产：中茵股份与苏州九龙医院合作成立了苏州中茵九龙养老产业管理有限公司，将引进国外先进养生养老管理理念，以苏州兰博基尼书苑酒店为休闲养生养老示范基地，建立老龄群体高端体检中心及服务平台；由苏州市农业发展集团有限公司出资的怡养老年公寓，预计2015年年初投入试运营；中国人寿的第一个养老项目也已经确定落户苏州。

运营问题造成瓶颈

投资商们跃跃欲试，使得养老地产更加“钱”景无限，但业内人士表示，不同于普通社区，养老地产涉及领域广泛，包括餐饮、文体、地产、医疗等多方面，并非是养老和地产的简单相加，而如今资金低周转、融资渠道缺少、盈利模式不明等运营问题成为苏州养老地产发展的掣肘。

据365地产家居网调查显示，作为为老年群体量身定制的社区，养老地产在社区配套、服务质量、硬件设施上的要求明显高于其他商品住宅，慢速电梯、无障碍通道等特殊设施的建设也增加了养老地产项目的投资成本，老年大学、医疗中心等高端配套也使得养老地产投资成本骤然增加。

高成本投资造成了养老地产价格高涨，如乐龄公寓采用的是“只租不售”的运营方式，平均月租水平在10000-19000元/月，长期入住的租户还需

提供30万元医疗保证金。怡年养老公寓的小户型、中户型年租金在8-10万元左右，其中还不包括保证金、护理费、水电费等额外费用。高租金使相当一部分养

老人群难以承受。

而采用租赁方式使得开发商资本回报慢，低周转，也给养老地产的后续发展带来一定的问题。以建屋乐龄公寓为例，其三居室的月租金为19000元，而周边同等条件和面积的三居室总价至少在180万左右，换句话说，公寓资本周转期至少是10年左右。如此一来，对投资商的资金链保障要求就高，否则后续的社区维护服务难以保证。

业内人士坦言，养老地产产业尽管目前面临不少问题，也遭遇了瓶颈，但长期来看，投资潜力十分巨大，随着“以房养老”政策的导向深入，未来养老地产运营盈利模式也将更加明晰，届时自然会迎来养老地产的“春天”。

合作定做西服

邯郸制作西服

安陆制作西服